Fiscalité immobilière en Espagne et en Catalogne
Impôts à l'achat, charges annuelles, fiscalité à la revente : ce que tout investisseur français doit savoir en 2026, après la réforme catalane de 2025. Chaque impôt expliqué clairement, dans l'ordre où vous le rencontrerez.
Une certitude pour commencer : en tant que résident d'un pays de l'Union européenne, vous êtes nettement mieux traité que les acheteurs venus du reste du monde.
La Catalogne fixe une partie de ses propres règles et a sérieusement rebattu les cartes en 2025. Voici les cinq familles d'impôts à connaître, de l'achat à la revente.
C'est le gros morceau, l'impôt que paie l'acheteur d'un logement de seconde main. Pendant des années, la Catalogne appliquait un taux fixe de 10 %, porté à 11 % au-dessus d'un million d'euros. Depuis le 27 juin 2025, ce taux unique a disparu au profit d'un barème par tranches, qui fonctionne comme l'impôt sur le revenu.
| Jusqu'à 600 000 € | 10 % |
| De 600 000 à 900 000 € | 11 % |
| De 900 000 à 1 500 000 € | 12 % |
| Au-delà de 1 500 000 € | 13 % |
En pratique, l'immense majorité des achats restent à 10 %, puisque tout bien jusqu'à 600 000 € relève entièrement de la première tranche. Un appartement à 500 000 € paie 10 % sur la totalité, soit 50 000 €. Attention enfin : l'impôt se calcule sur le montant le plus élevé entre le prix payé et la valeur de référence cadastrale fixée par l'administration.
Pour un logement neuf ou acheté sur plan, l'ITP ne s'applique pas. Vous réglez à la place la TVA espagnole et les droits d'enregistrement (AJD).
L'IBI, la taxe foncière locale
Municipale, annuelle, due par tout propriétaire qu'il soit résident ou non, elle se calcule sur la valeur cadastrale, à un taux qui varie selon la commune (souvent entre 0,4 et 1,1 %).
L'IRNR, l'impôt qu'on oublie
L'Espagne considère que votre bien vous procure un revenu, que vous le louiez ou non. Vous devez donc déclarer quelque chose chaque année, via le formulaire Modelo 210.
Deux impôts vous attendent. La plus-value d'abord, imposée à 19 % sur le gain (prix de vente, moins prix d'achat, moins frais et travaux justifiés). Spécificité locale : l'acheteur retient 3 % du prix et les verse au fisc en acompte ; si votre impôt réel est plus faible, vous récupérez la différence. Vient ensuite la plusvalía municipale, taxe locale sur la seule hausse de valeur du terrain, à la charge du vendeur et non due si le terrain n'a pas pris de valeur.
Y vivre quelques années puis revendre : l'exonération de plus-value
Cas fréquent : on achète pour y vivre quelques années, puis on revend et on rachète sa résidence principale ailleurs. L'Espagne prévoit alors une exonération de plus-value en cas de réinvestissement. Condition centrale : le bien vendu doit avoir été votre résidence effective pendant au moins trois ans. Il faut ensuite réinvestir le produit dans une nouvelle résidence principale, dans les deux ans (avant ou après la vente) : réinvestir la totalité exonère tout, une partie seulement exonère la fraction correspondante.
L'Espagne applique un impôt sur la fortune, et la Catalogne compte parmi les régions les plus exigeantes. En non-résident, vous n'êtes imposé que sur vos biens situés en Espagne, mais le seuil d'exonération catalan est fixé à 500 000 € (contre 700 000 € en régime général), avec des taux de 0,21 à 2,75 %. Au-delà de 3 millions d'euros de patrimoine net, un impôt de solidarité sur les grandes fortunes s'ajoute (1,7 à 3,5 % environ).
Et la « taxe à 100 % » ?
Elle a fait peur à beaucoup de monde. Remettons les choses à leur place : c'était une proposition annoncée début 2025, censée doubler la fiscalité de transmission pour les acheteurs non-résidents et hors UE. Le texte n'a jamais été voté, et le gouvernement l'a écarté de son agenda début 2026. Surtout, ce dispositif n'a jamais visé les ressortissants de l'Union européenne : un acheteur français n'aurait, de toute façon, jamais été concerné.
Cet article est fourni à titre d'information générale et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Les taux et règles correspondent à la situation en vigueur en 2026, après la réforme catalane de 2025, et peuvent évoluer. Chaque situation étant différente, faites toujours valider votre projet par un professionnel avant de vous engager.