La fiscalité immobilière espagnole est souvent méconnue des investisseurs français. Entre l'ITP à l'achat, l'IRNR annuel, la Plusvalía à la revente et les obligations de déclaration en France, voici le guide complet pour comprendre et optimiser votre situation fiscale en 2026.
Les impôts à l'achat
L'ITP — Impuesto de Transmisiones Patrimoniales
En Catalogne, l'ITP s'élève à 10% du prix d'achat pour les biens anciens. C'est l'impôt le plus lourd de l'acquisition — pour un bien à 500 000 €, comptez 50 000 € d'ITP seul. Pour les biens neufs, la TVA (10%) remplace l'ITP.
Les impôts annuels en tant que propriétaire non-résident
L'IBI — Impuesto de Bienes Inmuebles
La taxe foncière espagnole : 0,5 à 1% de la valeur cadastrale par an. Pour un appartement de 400 000 € à Barcelone, comptez 800 à 1 500 € par an.
L'IRNR — Impuesto sobre la Renta de No Residentes
Si le bien est loué : 19% des revenus locatifs nets. Si le bien est vacant (usage personnel) : 19% d'un revenu imputé de 1,1% de la valeur cadastrale. Déclaration via le Modèle 210.
La convention fiscale France-Espagne de 1995
La convention prévient la double imposition. Vos revenus locatifs espagnols sont imposés en priorité en Espagne. Vous devez également les déclarer en France (formulaire 2047), mais un crédit d'impôt égal à l'impôt espagnol évite la double imposition.
Si vous êtes soumis à l'Impôt sur la Fortune Immobilière en France, votre bien espagnol entre dans l'assiette de calcul au titre de votre patrimoine immobilier mondial.
La fiscalité à la revente
| Tranche de plus-value | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 6 000 € | 19% |
| De 6 000 € à 50 000 € | 21% |
| De 50 000 € à 200 000 € | 23% |
| Au-delà de 200 000 € | 27% |
À cela s'ajoute la Plusvalía Municipal (taxe locale sur la valorisation du terrain) et une retenue automatique de 3% du prix de vente lors de toute cession par un non-résident, récupérable via le formulaire 211 dans les 6 mois.
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